喬餅干

這個問題涵蓋面太大了，啊，剛發(fā)現(xiàn)，到入伙結(jié)束！！乖乖。不會吧！我先寫一些吧......我先喝口水....這只是個概況，詳細(xì)的我在給你歸納。。。

一、通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)

無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨(dú)立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標(biāo)競爭來接洽業(yè)務(wù)。

(1)進(jìn)行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實際出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢，

做到揚(yáng)長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己

強(qiáng)大，就不必勉強(qiáng)競爭?？煽啃允侵冈撐飿I(yè)的建設(shè)是否有保證，業(yè)主的資信條件是否較好并

能協(xié)作配合，等等。以免管理權(quán)競爭得手后，由于業(yè)主或建設(shè)方面的原因，工作仍留有漏洞

，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應(yīng)有的損失?？捎允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)根

據(jù)自己的經(jīng)營目標(biāo)，測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利益，或近期雖無利潤但企業(yè)能在

該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務(wù)。

(2)具體測算物業(yè)管理費(fèi)用，并草擬總體管理方案。

(3)投標(biāo)競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。

(4)選派管理人員運(yùn)作物業(yè)前期管理。

二、建立與業(yè)主式租戶的關(guān)系

物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，而服務(wù)對象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。

(1)聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。

(2)了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。

(3)參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費(fèi)收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。

三、察看工程建設(shè)現(xiàn)場

物業(yè)前期管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及建筑施工提出合理建議。

(1)審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點察看消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。

(2)對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。

(3)在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。

(4)參與工程驗收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。

四、設(shè)計管理模式擬定管理制度

物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設(shè)計日后的管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。

(1)籌建業(yè)主管理委員會。

(2)與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主公約、裝修施工管理辦法等。

(3)設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度，編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。

(4)制定上崗人員的培訓(xùn)計劃，并實施計劃。

五、建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

物業(yè)管理企業(yè)在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中，與社會有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，這里既有行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

(1)保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。

(2)同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部分進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通。

(3)建立代辦服務(wù)項目網(wǎng)絡(luò)。

六、辦理移交接管事宜

物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準(zhǔn)備。

(1)擬訂移交接管辦法。

(2)籌備成立業(yè)主管理委員會。

(3)協(xié)助和辦理移交接管事項。